南京,房价跌了 ...
Author
百晓生
生成
海报
【花火便民】

关注后:如有咨询,自动提醒!

关注
南京,房价跌了 ...
百晓生 12-26


2021年,南京楼市风云突变。

一批板块火了,一批楼盘卖不掉了,一批板块火了又突然凉了,甚至连倒挂热盘也卖不掉了。

但就在这样的背景下,南京紫东核心区、河西中、燕子矶、新玄武等多个板块二手房价创下新高,板块价值日益凸显。

然而,南京并非所有的住宅价格都趋涨,一批板块呈现了相反的局面:不升反降或者一直横盘,一批炒房客被套牢......

江北老山:如今二手房价卖不过3年前的新房价!
一直以来,说起投资客被套牢的板块,桥北似乎成了江北的代名词,但其实桥北板块的宜居属性正在不断爆发,虽然房价没怎么涨但住起来幸福感也挺高。

与此同时,江北另一区域——老山板块却陷入困局。


老山板块的片区范围非常广泛,主要沿着老山沿线进行开发,但是由于政府对于自然生态环境的保护,因此片区内的建筑基本都处于严格的限定条件下,这就使得老山片区的生活环境非常好,仿佛世外桃源一般。


但与此同时,老山板块发展也存在一定限制,比如区域严格限高,这也就使得区域一般来说建不了太出彩的超高地标,另外板块现状呈条形发散,内部整体发展更偏向于各自为战,抱不了团。


老山板块区位图


现在的老山板块说实话虽然区域的宜居性首屈一指,但已经谈不上啥规划,因为已经基本发展成型,可塑造空间不大。


痛点问题最直接的反应在房价上,老山板块目前的二手房均价仍然维持在2.3-2.5万/平左右,这个价格目前早已落后南京大多数板块。


以区域标杆楼盘万科璞悦山为例,一年前它的二手房均价为25522元/平,如今它的二手房均价为25875元/平,同时在今年小区房价有一个明显的回落趋势。



除了万科璞悦山,曾经的板块某“地王盘”日子也不好过


2017年2月14日,项目达9.3亿的最高限价被成功拿下,成交楼面价23235元/㎡,现房销售,之后占据江北“地王”头衔长达3年之久,长期保持着高地价记录,直到2020年大华G11地块的出现,江山才再一次易手。


项目首批房源于2018年12月底上市,于2020年1月全部售罄收官,前期新房均价约26680-27780元/㎡,同样地,该项目从拿地到上市,历经近2年时间,直至项目收官,整体过程长达约3年时间。



目前,小区的二手房挂牌价为27528元/平,不仅二手房价回落明显,而且房价甚至低于3年前的新房价格。


投资客们算上贷款利息少说亏了小几十万,实在令人唏嘘。


江宁禄口:房价一夜回到3年前,两居总价低至55万

今年的江宁楼市并不乐观,除了很少出现的超级热盘引领新房市场外,在二手房市场上也是一路走低。这其中,最让人意想不到的当属江宁禄口板块,二手房价一夜回到3年前、两居总价竟低至55万元......


说到禄口除了一些品质次新房外,有一个超级大盘热度颇高,这就是永欣新寓。永欣新寓小区是拆迁安置房,体量大,房源多,挂牌量大,因此成交量也比较大。

永欣新寓本月挂牌均价10743元/㎡,值得注意的是,大多数房源的成交单价都低于小区的挂牌均价,而且成交单价和溧水的非品质小区差不多。而且这些房源都有一个共同点,全部都是降价成交!


小区今年10月底成交的房源也是创下了小两室的成交最低价,单价比三年前还便宜!


再来看同户型的房源,今年上半年基本上都是过万成交的。


甚至在去年上半年,小区有一套建面72㎡的小两室,成交单价高达14862元/㎡。



像永欣新寓这样的情况在整个禄口板块并不是个例。我咨询了相关中介,中介表示:目前禄口的二手房去化确实压力很大,不少业主着急卖房都给予了一定程度的降价,不管是次新房还是拆迁安置房,都出现了降价的情况。


从新房市场来看,禄口的楼盘相对比较集中,去化的压力也比较大。区域的客群基本是刚需较多,所以小户型去化较快。


为什么禄口这么难卖?其实主要还是和板块内的市场库存量大以及板块落地劣势有关。


禄口由于早期出让的地块较多,上市的住宅较多,所以目前二手房市场上的房源数量很多。2017年的时候,区域内新房较少,并且价格较低,和周边次新房形成了鲜明的倒挂,所以去化较好。

然而随着区域内地价的上涨,新房价格也猛涨,区域内的新房价格一下子提到了2万元/㎡。新盘的聚集上市,房价的攀升,倒挂消失,大家的心态也发生了改变。

即使是规划在逐步落地,但是板块偏远,配套不够好的痛点仍然在,所以导致了目前新房去化艰难,连出让的地块都是流拍的状态。禄口,可能还有很长时间的横盘期。
城南板桥:抱团涨价未果,地铁能否带来新的机遇?
今年上半年,麒麟科创园二手房一度冲破5万/平;方山纯新盘开盘接连售罄;曾经一度滞销的五桥、兴智科创新城开盘卖光滞销房源成了抢手的香饽饽......

作为南京主城仅剩的刚需阵地,板桥却遭网友吐槽,似乎还是那么不温不火


板桥原来绝大部分都是农村,经过这20年的发展,板桥镇一分为三,成为板桥街道、古雄街道以及雨花经济开发区(部分),城市面貌有了很大的改善。


受到地价刺激,当年土拍刚结束,就有业主在板桥新城的业主群集体喊涨5000元/㎡。



但,现实是残酷的,房价并没有如大多数业主所愿,有所起色。



左右滑动查看更多小区

从成交方面来看,主力小区房价涨幅并不明显,个别小区的成交量有上涨。


中介透露,板桥二手房涨价难主要有以下几点原因:


1、小区开发多年,设施老旧,内部环境一般;

2、板块整体挂牌量太大,二手房供大于求;

3、板块周边城市界面老旧,安置房多,市场认可度低;

4、周边板块新房供应量充足,买房人选择多。



不可否认的是,虽然板桥房价多年不涨,但成交量却在城南占据前列。商业配套、公园、学校一应俱全,居住氛围浓厚,2万出头的房价成为众多刚需在南京的首个落脚点。


这两天,宁马城际南京段即将正式开工,板桥人也将迎来自己的第一条地铁,未来交通将更加方便,有极大的改善。


▲宁马城际工程车站简况表

城东麒麟门:宁句城际即将通车,机会来了?
最后一个我想说的板块是麒麟门。


麒麟门板块目前新房均价在3万/平左右,但二手房均价基本维持在2万/平出头,这里的整体城市界面比较老旧,代表性的小区是锦绣花园。


2年时间,锦绣花园丹桂园小区房价从20927元/平降至18921元/平。除了锦绣花园,包括中南锦城、银河湾紫苑等小区在内的多个麒麟门小区房价涨幅十分乏力。



就连麒麟门往后一站的东郊小镇这两年也没有特别强力的利好及涨幅。


麒麟门周边拥有成熟的生活氛围,但由于前期规划不完善以及城市界面老旧,导致没有整体给人一种旧城的感觉。


就在这两天,宁句城际S6号线即将通车在这里有麒麟门、东郊小镇两站,困扰城东麒麟很久的交通问题将得到大幅改善,届时对于板块房价来说也是一针强心剂。


写在最后:

其实除了上述的4个板块以外,包括迈皋桥、月苑等多个区域在整体大势之下都有一定乏力。

1、不受市场认可的板块,房价难以上浮

东郊小镇、桥北都是大部分心中的“刚需重地”,这里人口密集、公共资源无法满足所有人的需求,居住舒适度较差。再加上二手房市场房源充足,板块陷入买方市场,虽然有一定利好但对房价的影响不是特别大。

2、没有利好的老小区,房价甚至追不上大势

我们常说的“老破小”不能买其实不能一概而论,其实有资源加身的“老破小”比如学区、地铁等都是非常宝贵的财富,在未来的楼市周期中甚至能领先不少新城新房。


但对于大部分老小区来说,自住才是真正需要考虑的事情。


总的来说,如果自住的话,选择楼盘要看该楼盘是否拥有便捷的生活配套,未来住进去生活方便;如果是投资的话,更应该查看板块的发展,不然以后出现价格缩水、或是难以脱手的情况,都是非常棘手的事情。


在“房住不炒”政策的贯彻下,这些板块也承载了许多新南京人的梦想,如今经过时间的洗礼也开始焕发生机,我们要给予它们更多的期待。



“就要240平,1600多万全款付!”直击南京4盘齐开



全国多城楼盘同时宣布涨价!南京...


2021
   | ·|||·||| | | |· ||

· |  |  | |

本文由花火便民本地头条作者上传并发布,花火便民仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点,不代表花火立场,未经作者许可,不得转载。
阅读 428

第一次接受赞赏,亲,看着给啊

赞赏
0人赞赏
百晓生
1
5
10
20
其他金额
金额(元)
赏TA
申请头条作者号

便民信息

更多

推荐阅读

热门评论
随便说点什么
发表评论
爆料