【宝华】房价跌一半!业主亏本卖房!如今,地铁也不通了......
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【宝华】房价跌一半!业主亏本卖房!如今,地铁也不通了......
百晓生 12-31


眼看他起高楼,眼看他宴宾客,眼看他楼塌了。


最近,宁句城际通车,宁扬城际、宁滁城际、宁马城际开工,南京都市圈迎来轨道交通大爆发,句容、扬州、滁州、马鞍山等一批南京都市圈城市迎来重大利好。


而曾经大火的网红板块——宝华,却似乎没有声音了。


最近,又一则消息曝出:宁镇线或将从龙潭东直接接入宁扬线。这就意味着,宝华第一条地铁可能又没了。


宁句城际、2号线东延、宁镇城际相继落空,作为南京周边一体化程度最高的都市圈板块,镇江宝华逐渐被其他板块超越了。


与此同时,宝华楼市也开启了魔幻时刻:房价跌至“8”字头、业主亏本卖房、新房价越来越低......

宁镇线落空?宝华的第一条地铁在哪里?

作为南京最亲密的都市圈板块——宝华,坊间流传了一句话最能概括宝华与南京的暧昧关系。


“它喝的是南京水厂自来水,烧的是南京港华燃气的天燃气,用的是025开头的固定电话,就连私家车也纷纷上了“苏A”的牌照。”


可惜,却没有一条地铁经过这里。


宁扬城际自栖霞站后便一路北上开向龙潭、仪征,宁句城际自汤山后便一路南下开向黄梅、句容。一南一北,唯独把宝华空在中间。


▲宁扬城际、宁句城际线路走向示意图


眼看着曾经看不上的仪征、黄梅都已率先通上地铁,宝华业主也坐不住了。



据此前消息,宁镇城际预计从栖霞站出发,相较于之前南京市规划和自然资源局发布的S5号线支线,它的线路走向位置将更偏南。

如果沿312国道走向,那么这条轨道交通将大概率经过宝华镇,虽然与宝华核心居住区还有点距离,但至少是宝华第一条地铁了。


而如今根据官方回复:宁镇线在仙林湖至龙潭东站与宁扬线共线,在龙潭东站后接入镇江主城区,这将巧妙的避开了宝华。

▲图源微博@京市铁路 在此感谢


▲宝华、龙潭区位示意图


在此之前,宁句城际由汤山进入句容,不少宝华人民期盼的2号线东延也已经被官方否定,宝华的第一条地铁迟迟不见到来......


▲图源句容市人民政府


交通一体化是区域一体化过程中相对比较容易实现的过程,实现道路交通的无缝对接后才能对跨市协调发展有重要意义。

其实从人口及交通出行情况来看,宝华与南京之间的联系非常紧密,有着大量的出行需求。


据研究分析,句容与江宁、栖霞的高频出行呈现为“钟摆型潮汐”,通勤特征(早7-9 点,晚 17-19点)较为明显。


由此可见,南京市区与句容之间交通出行存在极强的通勤特征。南京与句容之间,前者就业、商业功能较为突出,后者居住功能较为明显,句容有发展为南京的“睡城”趋势。

而如今地铁进展缓慢,宝华区域的发展也受到了影响,特别是楼市。
7年房价不涨!中介门店相继关闭!

宝华的发展可以分为四个主要阶段:


1、2007年以前:交通基础设施一体化。此时城市干道——仙林大道延伸至宝华,启动面向高校教师的高端住宅建设。


2、2007-2015年:同步完善居住生活功能。此时以面向南京市民为主,吸引恒大、碧桂园、招商、金科等品牌房企入驻,由于价格低吸引了大批买房人购买。


3、2015-2017年:科技创新功能外溢。依托南大等高校科研单位,建立科技创新孵化载体空间。与此同时,南京刚刚颁布限购政策,大量投资客外溢至宝华,彼时最风光的时候1.4万/平甚至个别高端盘飙到1.8万/平-2万/平。


那时在宝华买房简直要靠抢,没有点关系无缘上车,每天高达100组客户到访,售楼处分分钟被挤爆……资、自住买房人蜂拥而至,让宝华成为了南京都市圈中的香饽饽。


众多买房人企图在这片神奇的土地上演房价翻番的美梦。如今4年梦醒后,现在1万/平都卖不掉,黑压压的二手房。


据365南京二手房网站显示,宝华标杆楼盘恒大雅苑二手房价在两年时间内由10753元/平跌至8435元/平。



恒大雅苑可以说是宝华的超级大盘,居住氛围浓郁,位于仙林大道18号,地理位置优越,距离仙林湖地铁站直线距离仅3.6公里左右,距离万达茂直线距离仅3.5公里左右。


此外,小区还有恒大影城,底商众多,对面还有星河荟商业中心、华君医院等配套,生活比较方便。


就恒大雅苑来讲,区位以及周边配套还是占据优势的,小区环境也不错,但是小区体量较大,户型种类繁多。

仙林国际花园小区最高曾达到11368元/平,如今跌至8543元/平。



我的一位朋友在2014年曾在仙林悦城以总价50万左右买了一套建面约60㎡2房,如今7年时间市场价还是50、60万,房价基本没变。

一提宝华那套房子,按照他的说法,“一口老水只能咽着”。“房子我家花50来万买的,现在要卖出去的话,市场价差不多还是50、60万,血亏!都不够我还银行贷款的。”

由于房价不断下跌,已经有宝华业主直接断供。


在新房市场上,由于二手房和新房差价并不明显甚至二手房价格更低,所以更多的新房陷入滞销状态。

一位深耕宝华楼市的中介告诉我,宝华高峰时能卖到1.7万/平,如今8000元/平就能成交。

他还说道,虽然现在宝华房价便宜,但抄底的人真不少,市场成交量不容小觑!区域内如恒大雅苑和仙林悦城两大热门小区,单月成交总量达30-40套。
南京都市圈划定后,各个城市开始腾飞!宝华还行吗?

今年年初,南京都市圈规划正式批复,在这份批复文件中,我们看到了南京都市圈新的机遇。它在关键时间点迎来了一个关键的官方背书,未来发展有了新的方向!


同时,这份文件也让不少都市圈楼盘大呼机会来了。

▲图源国家发改委官网


实话说,“都市圈”在这两年已经成为的南京乃至中国楼市“最”魔性字眼。不管规划怎样,只要距离近都是都市圈成员,都能作为土地开发的宣传之一。


那么在经历一轮涨跌后,在“南京都市圈”规划批复后,都市圈楼市还有机会吗?


首先我们要弄清楚,经济增长、城市化、人口基数这“三大红利”共同构成了房价上涨潜力的基本面。


南京都市圈中的一些城市在上一轮的楼市中已经依靠“都市圈”这个响亮的名头涨过一轮,如今横盘甚至下跌主要是因为:投资客多、房屋空置率过高,没有利好刺激。而这些情况不是南京都市圈规划批复以后就能改变的。


我在今年3月南京都市圈批复时就说过:受益最大的其实是像扬州、淮安这种都市圈中的核心城市,它们拥有自身的改善客群、城市改造红利,仍有上升期。

我们能够看到像扬州、淮安等城市已经在爆发前夜,去年一年土地出让金额、商品房供应量、成交量等纷纷创出新高,未来交通、配套等利好纷纷落地后,都市圈城市之间的差异会越来越小。


对于宝华、汊河等都市圈板块而言,他们的范围远远小于像扬州、淮安等都市圈城市,所以影响房价的最大因素可能还是市场、利好刺激,地铁肯定是其中之一。


宝华,在曾经很长一段时间风头无两,在最近几年却销声匿迹。


有人选择低价逃离、有人觉得现在正是抄底的好时机、还有许多宝华业主认为地铁通了以后至少上2万/平,你是怎么想的呢,欢迎留言与我交流。



如果您对南京楼市感兴趣,您可以扫描下方二维码添加微信咨询,我会给你详细的解答。

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